تُعد ضريبة التصرفات العقارية من أهم القضايا القانونية والضريبية التي تثير الجدل في مصر، خاصةً عندما يتعلق الأمر بتضمين بند في عقد البيع يلزم المشتري بدفع هذه الضريبة بدلاً من البائع، في هذا المقال، نستعرض هذا الموضوع من منظور قانوني مستندًا إلى الكتاب الدوري رقم ٧ لسنة ٢٠٢٤، الذي حسم هذه القضية وحدد الإطار القانوني لها.
١. من الملزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية؟
” سؤال مثير للجدل: هل يجوز قانونيًا إلزام المشتري بدفع ضريبة التصرفات العقارية؟ “
الإجابة القانونية:
استنادًا إلى الكتاب الدوري رقم ٧ لسنة ٢٠٢٤ الصادر عن مصلحة الضرائب المصرية، فإن إلزام المشتري بدفع ضريبة التصرفات العقارية يُعد مخالفًا للقانون إذا كان البائع شخصًا طبيعيًا، وقد أكد الكتاب الدوري أن البائع هو الملزم قانونيًا بسداد هذه الضريبة بنسبة ٢.٥% من إجمالي قيمة التصرف في العقار، وفقًا لما نصت عليه المادة ٤٢ من قانون الضريبة على الدخل رقم ٩١ لسنة ٢٠٠٥ وتعديلاته.
توضيح الأساس القانوني:
تفرض ضريبة بسعر ٢.٥% وبغير أى تخفيض على إجمالى قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى للبناء عليها عدا القرى، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.
ويستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تقديم العقار كحصة عينية فى رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال (٣٠) ثلاثين يومًا من تاريخ التصرف ويسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة (١١٠) من قانون الضريبة على الدخل اعتبارًا من اليوم التالى لانتهاء المدة المحددة.
وفى حالة شهر التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقارى تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقديم طلب الشهر، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ.
وفى تطبيق أحكام هذه المادة يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهبة للغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما ولا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين، وكما لا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام.
ويخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من إجمالى الضرائب المستحقة على الممول فى حالة تطبيق البند (٧) من المادة (١٩) من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته.
ما هى الآثار المترتبة على تضمين بند يلزم المشتري بدفع الضريبة؟
الآثار المترتبة على تضمين بند يلزم المشتري بدفع الضريبة
١. مخالفة القانون: تضمين مثل هذا البند في العقد قد يُعتبر باطلًا ومخالفًا للنصوص القانونية الإلزامية، مما قد يُعرض العقد للطعن أمام القضاء.
٢. المسؤولية القانونية للبائع: إذا رفض البائع سداد الضريبة وترك الأمر للمشتري، قد يُعرض نفسه لغرامات قانونية وضرائب إضافية نتيجة عدم الامتثال للقانون.
٣. الإضرار بالمشتري: قد يؤدي هذا البند إلى تحميل المشتري أعباء مالية غير مستحقة قانونًا، مما قد يؤثر على نزاهة الصفقة.
لماذا لا يجوز نقل عبء الضريبة إلى المشتري؟
أ- الضريبة هي التزام قانوني مباشر على البائع باعتباره الشخص المتصرف في العقار.
ب- نقل عبء الضريبة إلى المشتري يتعارض مع مبدأ العدالة الضريبية الذي ينص على أن كل شخص يجب أن يتحمل التزاماته الضريبية وفقًا للقانون.
ج- النصوص القانونية الخاصة بضريبة التصرفات العقارية هي نصوص إلزامية لا يجوز الاتفاق على مخالفتها.
٢. هل هناك علاقة بين ضريبة الدخل وضريبة التصرفات العقارية؟
نعم، هناك علاقة واضحة بدأت بوادرها سنة ٢٠٠٥ فى القانون رقم ٩١ المَعنِى بضريبة الدخل، ومن ثَمَ تم تعديل هذا القانون وفقاً للقانون ١٥٨ الصادر سنة ٢٠١٨، ليصبح مَعنِى أكثر بضريبة التصرفات العقارية، نص القانون المُستحدث على فرض ضريبة قدرها ٢.٥% دون تخفيض قيمة إجمالى التصرف فى الأراضى والعقارات المبنية داخل المدن وليس القرى، يشمل التصرف كل من حالة البناء الأولى والقيام بتشييد المنشآت عليها، كما يشمل أيضاً العقار كله أو جزءاً منه أو وحدة سكنية بداخله، على صعيد آخر، ليس هناك فرق فى حالة كانت المنشآت مبنية على أرض المملوكة للممول أم لا، أو إذا كانت عقود التصرفات نفسها مُشهرة أو غير مُشهرة.
٣. ما هي غرامة تأخير ضريبة التصرفات العقارية؟
تُفرض غرامة على تأخير سداد ضريبة التصرفات العقارية، وتُحدد قيمتها بناءً على المدة التي يتم التأخير فيها، ومن المهم التواصل مع مصلحة الضرائب للحصول على معلومات دقيقة حول قيمة الغرامة وآليات السداد إذا تأخر الدفع، وبحسب آخر التطورات في قانون ضريبة التصرفات العقارية عند التأخر في دفعها، سواء للقسط الأول أو الثاني، ستُفرض عليك غرامة تأخير، علمًا بأن هذه الغرامة تكون بنسبة لا تتجاوز ٢% من المبلغ الذي ينبغي دفعه كضريبة، وسيتم حساب هذه النسبة استناداً إلى سعر الفائدة الذي يعلنه البنك المركزي المصري في وقت مطالبتك بالدفع، لذا، يجب الانتباه وتفادي سداد غرامة تأخير ضريبة التصرف العقاري.
٤. ما هي الشقق المعفاة من الضريبة العقارية؟
على غرار الأشخاص المعفاة من الضرائب، لكل قاعدة استثنائها، فقد حددت مصلحة الضرائب بعض الحالات غير الخاضعة لهذا القانون، وهي:
أ- الوحدات السكنية تحت الإنشاء.
ب- الوحدات التجارية الذي لم يتجاوز صافي الربح من إيجارها السنوي مبلغ ٢٤,٠٠٠ جنيه.
ج- الشقق التي تستخدم كسكن أساسي للأسرة (والذي يعد أحد شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية المقررة حديثًا).
٥. أين تدفع ضريبة التصرفات العقارية في مصر؟
بموجب قانون التصرفات العقارية، يجب دفع الضريبة التصرفات في مديريات الضرائب العقارية والمأموريات التابعة لها، وذلك دون الحاجة إلى مطالبة المدين في مكانه، ومع ذلك، نظرًا للظروف المختلفة، سواء كانت صحية أو اجتماعية، يُمكن للمدين تفويض شخص آخر للذهاب إلى المأمورية المعنية ودفع الضريبة، كما يُمكن الدفع من خلال حوالة بريدية أو شيك بنكي، فإذا كنت تبحث عن اماكن سداد ضريبة التصرف العقاري، فهي متاحة في المديريات والمأموريات المختصة، وتستطيع الوصول إلى أقرب فرع لك من خلال الاطلاع على قائمة المديريات في موقع مصلحة الضرائب.
٦. متى تسقط ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية تسقط بالتقادم بعد مرور خمس سنوات، ولكن ذلك يبدأ من تاريخ علم مأمورية الضرائب بعملية البيع هذا الأمر نادر الحدوث، خاصة إذا قام المشتري برفع دعوى صحة توقيع أو تسجيل العقد، حيث يتم إرسال نسخة من العقد إلى مصلحة الضرائب، مما يجعل سقوط الضريبة بالتقادم أمراً غير شائع، على سبيل المثال:
في حال زيادة القيمة السوقية لأحد العقارات عن ٢ مليون جنيه، يكون العقار حينها ملزماً بـ قانون التصرفات العقارية، إلا أنه في حالة عدم تجاوز صافي الإيراد السنوي من الإيجار، سواء كان مفروشاً أو طويل الأجل، مبلغ ٢٤ ألف جنيه، فلا يتعين على المالك تقديم الإقرار الضريبي، تلزم الصيغة الأولى للقانون كل من البائع والمشتري بتسديد الضريبة، خاصة لصعوبة تحصيلها من البائع؛ لذا حسم البرلمان الأمر وقام بإلزام البائع فقط.
٧. هل يوجد تقادم في ضريبة التصرفات العقاريه؟
نعم، هناك تقادم على ضريبة التصرفات العقارية، حيث تسقط الضرائب والرسوم المستحقة للدولة بعد مرور (٥) خمس سنوات، ومع ذلك، يبدأ احتساب هذه المدة بالنسبة للضرائب السنوية من نهاية السنة التي تستحق عنها، لكن من الضروري أن تكون الضريبة قد تم تحديدها بشكل نهائي، إذا لم تُحدد الضريبة بشكل نهائي إلا بعد صدور قرار مجلس المراجعة أو في حال وجود نزاع قضائي حول قيمتها، فإن مدة التقادم تبدأ فقط من تاريخ تحديد الضريبة بشكل نهائي.
٨. هل يعفى الورثة من ضريبة التصرفات العقاريه؟
نعم، كان الورثة معفيين من ضريبة التصرفات العقارية على العقارات التي انتقلت إليهم من المورث بحالتها عند الميراث، وفقاً للقانون القديم ومع ذلك، تم إلغاء هذا الإعفاء بعد صدور القانون رقم ١٥٨ لسنة ٢٠١٨، الذي عدل المادة ٤٢ من القانون رقم ٩١ لسنة ٢٠٠٥، ليشمل إلغاء هذا النوع من الإعفاء.
٩. هل يمكن تقسيط قيمة ضريبة التصرفات العقارية؟
نعم، أصبح من الممكن تقسيط قيمة ضريبة التصرفات العقارية وفقاً للتعديلات الأخيرة التي أُجريت بالتعاون بين وزارتي العدل والمالية هذه الخطوة تهدف إلى تسهيل عملية الدفع على المواطنين، خاصة في ظل التزاماتهم المالية الأخرى يأتي هذا التعديل كجزء من جهود الدولة لتحقيق شفافية أكبر في تحصيل الضرائب وضمان حقوقها بطريقة ميسرة للمجتمع الضريبي.
ضريبة التصرفات العقارية هي مسؤولية قانونية تقع على عاتق البائع وفقاً للقانون المصري والكتاب الدوري رقم ٧ لسنة ٢٠٢٤، وبالتالي فإن محاولة نقل عبء هذه الضريبة إلى المشتري تُعد مخالفة صريحة للنصوص القانونية، لضمان نزاهة وشفافية المعاملات العقارية، يجب على الأطراف الالتزام بالقوانين وتفادي البنود التعاقدية التي قد تؤدي إلى نزاعات مستقبلية.
نحن في AIO Legal Services نقدم لك استشارات وحلول قانونية، لا تتردد في التواصل معنا اليوم، وابدأ رحلتك نحو شراكة ناجحة تفتح آفاقاً جديدة من التميز والإنجاز.
المصادر:
الكتاب الدوري رقم ٧ لسنة ٢٠٢٤،
القانون رقم ٩١ لسنة ٢٠٠٥ والمعدل وفقاً للقانون ١٥٨ الصادر سنة ٢٠١٨
( بقلم أ/ أحمد إسماعيل ٢٠/٠٢/٢٠٢٥)
ت: ٠١٠٧٠٥٩٤٤٤٥
E: ahmedmm@aiolegalservices.com
Leave a Reply